GABRIELLA MARENGO geometra
La Valutazione Immobiliare
Per questo si parla di valore venale, differenziandolo dal valore affettivo (di scarso significato in un contesto di compra-vendita), dal valore di trasformazione (che interessa solo eventuali possibilità di trasformare il fabbricato), del valore di costo (che tiene conto solo dei costi, appunto) e del valore complementare (ossia come complemento di un altro immobile).
La stima può essere utilizzata con scopi diversi: per una causa, per un privato, per un esproprio, per una divisione ereditaria, per una garanzia, ecc.
In tutti i casi il professionista deve operare il più oggettivamente possibile.
L’ORDINARIETÀ
L’ordinarietà è la condizione da rispettare nell’esprimere il giudizio di stima. Bisogna sempre considerare il comportamento ordinario e non casuale di un ipotetico acquirente, secondo le sue normali aspettative, i suoi normali desideri, la sua normale richiesta.
Difatti, un edificio che fosse particolarmente appetibile per un confinante (che potrebbe ottenere, ad esempio, uno sbocco verso una determinata strada pubblica) potrebbe non essere considerato allo stesso modo da chi volesse acquistare un qualsiasi edificio con simili caratteristiche. In pratica, nel primo caso il venditore deve tener presente che si tratta di un caso unico e non ripetibile nel mercato della zona (e potrebbe comportarsi di conseguenza alzando il prezzo di vendita).
Diversamente, il perito stilerebbe una relazione valida solo per un caso, ma inutile per tutto il resto del mercato.
LA PREVISIONE
La previsione è un altro importantissimo elemento da considerare da parte del tecnico incaricato della stima. Egli deve saper leggere le carte urbanistiche, saper prevedere dove, come, quando ci sarà uno sviluppo di quella determinata zona o che, comunque, possa interessare l’immobile oggetto della sua valutazione.
Una modifica agli strumenti urbanistici comunali, non solo il passaggio da zona agricola a zona edificabile auspicabile a breve, può essere percepita anche analizzando il solo mercato degli immobili.
LA DESCRIZIONE DEI LUOGHI
La descrizione dei luoghi è la prima fase della relazione di perizia in cui, ancora senza esprimere giudizi, bisogna rappresentare le situazioni esistenti. Agli scritti bisogna allegare le planimetrie, i disegni, le foto e quanto ritenuto necessario per l’illustrazione completa.
Questo momento è indispensabile per ogni tipologie di perizia; la chiarezza non deve mai mancare, specialmente quando bisogna valutare problematiche non troppo semplici.
ESAME E GIUDIZIO
La fase successiva della perizia riguarda l’esame di quanto rilevato ed osservato sul posto. I ragionamenti devono essere rigorosi e, se necessario, il tecnico deve approfondire per propria cultura le tecnologie usate, i materiali, le modalità esecutive, i calcoli statici eventuali.
Solo allora egli potrà formulare giudizi correlati alla fase precedente dell’analisi. I giudizi non costituiscono ancora la fase finale della perizia, in cui vengono trattati i risultati con gli eventuali rimedi proposti (quando necessari) ed i costi, ma ne costituiscono il presupposto logico.
Per quanto riguarda le caratteristiche esaminate, sempre con riferimento a quelle indicate per una stima di un immobile, si potranno introdurre dei pesi relativi che considerino il mercato della zona.
DATI TECNICI
Tutti i dati provenienti dal rilievo e quelli derivati dallo studio della situazione devono essere riportati in una o più tabelle per avere un immediato riscontro della situazione.
Tra i dati bisogna inserire le misure, gli eventuali giudizi con i pesi, i ragguagli, i costi (se utili), i ricavi, i guadagni per ogni elemento, le servitù attive e passive, se esistenti.
CONCLUSIONI
Nelle conclusioni bisogna riassumere, se già espresse nei paragrafi precedenti, tutti i pareri sui fatti e le circostanze e tutti i rimedi proposti (se necessari), con i costi relativi ed anche con un progetto, seppure preliminare, degli interventi da realizzare.
Le conclusioni di una valutazione di un immobile devono, in pratica, rapportare in modo conciso sul lavoro svolto e sui risultati raggiunti: sarà indicato, pertanto, il valore venale dell’immobile.
Maggiore sarà l’impegno, l’analisi, lo studio e la produzione di documentazione tecnica, altrettanto proficua sarà l’opera professionale.
I risultati raggiunti saranno utili al committente, che maturerà la certezza di potersi servire di un tecnico di fiducia.
SERVIZI OFFERTI DAL NOSTRO STUDIO:
° Perizia di stima, completa ed analitica, stragiudiziale (perizia giurata), necessaria in caso di vertenze;
° Giudizio di stima analitico: la stima sarà corredata da documentazione tecnica, fotografie ed una scheda tecnica relativa alle caratteristiche dell'unità immobiliare oggetto di stima;
° Giudizio di stima sintetico;
° Stima a vista o a impressione: il perito esprime il proprio giudizio basandosi sulla semplice osservazione del bene, e non ricorre a calcoli, elaborazioni, indagini minuziose.